Weblog: Het kooprecht, een vreemde zet van ons huidig kabinet
In mijn eerste blog met de titel ‘Doorgaan, maar ook even stilstaan’, heb ik uitgebreid stil gestaan bij het overlijden van mijn collega directeur Henk Veerman. Ondanks het gemis, gaan wij door. Ook de ontwikkelingen in Den Haag, waar wij als corporaties niet omheen kunnen, gaan door. Een ontwikkeling die al wat langer speelt en mij al een tijdje zorgen baart, maar wat uiteraard even moest wijken de afgelopen weken, is het wetsvoorstel over het kooprecht voor huurders. Dit wetsvoorstel behelst het voorstel om huurders het recht te geven de huurwoning waarin ze – minimaal één jaar - wonen, te kopen. Corporaties en dus ook Wonion worden verplicht om minimaal 75 procent van onze huurwoningen te koop aan te bieden aan huurders. Dit schept mij grote zorgen en leidt tot verbazing en ongenoegen. Waarom? Dat leg ik graag aan u uit.
Wij bieden bewoners nu al de keuze: huren of kopen
Allereerst wil ik aangeven dat wij graag aan de woonwensen van onze huurders tegemoet komen. Daartoe bieden wij ruime keuzemogelijkheden. Zo bieden wij op dit moment al een groot deel van onze woningen Te Woon aan. Te Woon is een concept waarbij wij huurders de mogelijkheid bieden hun woning te huren óf te kopen. Kiest de huurder voor het kopen van een woning, dan bieden wij daarbij zelfs een korting aan op de aankoopprijs via de koopvorm Koopgarant. Dit doen wij door het kopen van een huis weer betaalbaar te maken en onze huurders de keuze te geven: huren of kopen. Daarnaast bieden wij met deze koopvorm financiële zekerheid, omdat wij de woning altijd terug kopen op het moment dat de bewoner wil verhuizen. Ik kan me voorstellen dat u zich afvraagt waarom ik dan bezwaar heb tegen het wetsvoorstel over het kooprecht voor huurders. Dat zit als volgt:
Zoals veel corporaties, verkopen wij voortdurend woningen; wij zijn bezig de samenstelling van ons bezit te veranderen en aan te passen aan de toekomstige vraag van onze klanten. Wij hebben ruim 700 woningen aangewezen die wij in de loop der jaren willen verkopen, omdat ze niet meer passen binnen de door ons gewenste woningvoorraad. Wij hebben ook 2000 woningen aangewezen die ‘onder voorwaarden’ kunnen worden gekocht, als bewoners dat willen. Dit zijn de woningen die wij ‘Te Woon’ aanbieden en waarbij de bewoner de keuze heeft tussen huren en kopen via de koopvorm Koopgarant. Zoals gezegd kopen wij de woning bij de koopvorm Koopgarant bij verkoop weer terug, waardoor we dan, afhankelijk van de situatie op de woningmarkt, kunnen beslissen wat we er vervolgens mee doen. Op deze manier kunnen we blijven sturen.
Balans tussen sociale huurwoningen en koopwoningen zoek
Mijn verbazing en ongenoegen zitten het meest in het feit dat het kooprecht ons de mogelijkheid tot sturing ontneemt, in elk geval kan ontnemen. Het kabinet heeft blijkbaar geen goed zicht heeft op de gang van zaken bij veel corporaties. Wij doen namelijk aan strategisch voorraad beleid, wij werken aan een woningvoorraad om nu en ook in de toekomst mensen die willen of moeten huren ook voldoende passende woningen te kunnen bieden. Betaalbare woningen voor starters, gezinnen en ouderen. Daar sturen wij op. En met ons héél veel corporaties. Door een kooprecht raken wij de mogelijkheid tot sturing kwijt. Het zou zo maar kunnen gebeuren dat in een kleine kern, of in een bepaalde wijk, waar nu een beperkt aantal sociale huurwoningen beschikbaar is, als gevolg van het kooprecht geen enkele huurwoning over blijft. Wat betekent dat voor die mensen die aangewezen zijn op een huurwoning en in die plaats willen wonen? Minder huurwoningen kan ook langere wachttijden tot gevolg hebben.
En om het maar op de situatie van Wonion te betrekken; als gevolg van de bevolkingskrimp waar wij in de Achterhoek mee te maken krijgen, kunnen wij in de toekomst niet of nauwelijks nieuwe huurwoningen aan onze woningvoorraad toevoegen. Als huurwoningen worden verkocht, kunnen we daar niet zomaar nieuwe huurwoningen voor terug bouwen. Want, die verkochte woning blijft wel op de woningmarkt. Wij zien het als onze taak om te waken voor een overschot aan woningen op de langere termijn. Dat heeft leegstand van woningen en waardedaling tot gevolg. Ook voor de woningen van particuliere eigenaren. Deze waardedaling zal nog meer zijn dan we op dit moment ervaren.
Kooprecht negatieve effecten voor huurders én woningeigenaren
Het kooprecht zoals nu voorgesteld heeft dus negatieve effecten voor huurders, maar op termijn in onze regio ook voor woningeigenaren. Althans als er veel gebruik van wordt gemaakt. Want dat is natuurlijk nog maar de vraag. Wat ik mij afvraag is waarom het nodig is om het recht van koop toe te kennen in een tijd en markt waarin het aanbod van koopwoningen gigantisch groot is. Zij die willen én kunnen kopen hebben nu alle gelegenheid. En daarbij komt dat corporaties, in ieder geval Wonion, vaak al inspelen op de wens van klanten om te kunnen kiezen tussen huren en kopen. Het verschil is dat wanneer corporaties zelf bepalen welke woningen naast verhuurd ook verkocht kunnen worden, de mogelijkheid hebben te sturen. Dit is beter voor:
- De toekomstige woningvoorraad in Nederland en de balans tussen sociale huurwoningen en koopwoningen;
- De hoeveelheid woningen op de woningmarkt en de mogelijkheid voor corporaties om in te spelen op demografische ontwikkelingen zoals de bevolkingskrimp.
Den Haag: het voorstel moet van tafel!
Ik vertrouw er dan ook op dat de Raad van State, waar het wetsvoorstel nu ter advisering ligt het juiste advies zal geven, en dat vervolgens de politiek haar verantwoording neemt. Wij zullen de politieke partijen in onze gemeente en in onze provincie in elk geval vragen hun partijgenoten in de eerste en tweede kamer te laten weten dat het belangrijk is dat het voorstel in deze vorm van tafel gaat.